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谨防陷入乡村民宿开发运营十大困境

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谨防陷入乡村民宿开发运营十大困境

【摘要】：

谨防陷入乡村民宿开发运营十大困境：乡村有的是自然风光、历史遗迹、民俗野趣等资源，这些都是吸引城市居民前往的动力。市场需求的快速发展，对于民宿而言，无疑是一个大机遇。随着中产阶级的快速崛起，消费升级带来的市场对乡村民宿的需求增速明显。只要是具备空气、水质等方面优势的环境较好、风景较好、区域文化较有特色、交通较为便利的乡村，均具备经营民宿的基础，而这样的乡村，目前来说开发的程度还比较低。因此，当前5~10年乡村民宿市场的需求量还是相当大的。目前民宿发展的热潮，既反映了城市旅游者需求的新变化，满足了当代休闲度假市场的新需求，也反映了乡村旅游发展的新诉求，满足了当前供给侧结构性改革、乡村建设、鼓励中小型投资、创新创业等诸多诉求点。与此同时，民宿投资、开发、运营也需谨慎，避免落入以下十个陷阱： 01 房屋产权 02 合作精神 03 邻里关系 04 基础设施 05 情怀的坑 06 设计建造 07 成本过高 08 资本陷阱 09 盲目跟风 10 连锁扩张结语：综上所述，中国乡村的地域社会经济差别巨大，民族民俗文化差异也相当大，因此乡村民宿的创业必须非常谨慎，开发运营者需用心选址，抓住机遇，避免陷阱，从一二线城市周围的卫星城镇或著名风景旅游区周边的乡村开始起步，用做产业的眼光来部署民宿发展，设计功能业态，拥有“打持久战”的资金准备、行动毅力，这样才能坚持下去，等到拨云见日的那一天。

前言

当前，乡村旅游市场需求越来越大，国内旅游慢慢趋于理性；今后，人们的旅游方式将不会是以在各个景点打卡签到为主，而会更多地转向体验式旅游。

乡村有的是自然风光、历史遗迹、民俗野趣等资源，这些都是吸引城市居民前往的动力。市场需求的快速发展，对于民宿而言，无疑是一个大机遇。随着中产阶级的快速崛起，消费升级带来的市场对乡村民宿的需求增速明显。

只要是具备空气、水质等方面优势的环境较好、风景较好、区域文化较有特色、交通较为便利的乡村，均具备经营民宿的基础，而这样的乡村，目前来说开发的程度还比较低。因此，当前5~10年乡村民宿市场的需求量还是相当大的。

目前民宿发展的热潮，既反映了城市旅游者需求的新变化，满足了当代休闲度假市场的新需求，也反映了乡村旅游发展的新诉求，满足了当前供给侧结构性改革、乡村建设、鼓励中小型投资、创新创业等诸多诉求点。

与此同时，民宿投资、开发、运营也需谨慎，避免落入以下十个陷阱：

01 房屋产权

乡村民宿目前存在着一个很重要但暂时无法解决的问题，就是房屋产权问题。在国家没有正式实现农村宅基地房屋产权的市场流通之前，乡村民宿在产权问题上是存在风险的。毕竟无论是资产管理、还是租赁主体的合规性问题，均建立在产权之上。目前乡村的房屋普遍只有土地使用证，没有土地上建筑的证明文件，而各地政府目前能做的也仅仅是推进不动产登记制度。未来会是怎样的政策走向，当前不得而知。另外，很多民宿都没有办理正规的营业执照，这也是经营过程中存在的隐患。

02 合作精神

不可否认，目前部分乡村还是相对落后，村民比较缺乏合作精神、法制意识和契约精神。例如，一些景区的原住民看到租住房屋的外来客逐渐形成较好的商业模式，特别是民宿和客栈的经营业态，纷纷提出涨租要求，不按合约出牌，迫使许多经营者无法经营或者被恶意涨价。在乡村中个体的村民是朴素的，群体的村民则可能互相攀比。孔子说：“不患寡而患不均”，村民更是这样，一碗水难端平，就会给民宿经营者埋下定时炸弹。“旁边的租金高了，我的也要涨，人家的房子漂亮了，我的也要重新装修”，这样对乡村民宿的投资者和经营者而言都会造成巨大的压力。

另外，在民族地区，还可能存在民族矛盾与信仰差异的问题。比如某家酒店集团在藏区开乡村民宿，他们的人缘非常好，但进行合作时仍然慎之又慎；该酒店负责人认为，别的投资者在藏区始终没办法与深谙藏区文化的本土企业竞争。

03 邻里关系

在乡村开民宿，民宿主与村民、邻里及地方各级官员的关系处理最为关键；某一个环节出大问题，就会导致前功尽弃。在租赁物业特别是农宅土地之前，对于业主的选择要尽量多花时间去了解，通过走访邻里的村民，摸清信用再签约不迟，一定不要匆匆忙忙签约。因为作为从城市到乡村来的投资者，一般要求乡村行政部门公平正义、诚实信用、平等处事。但是，当地某些村民觉得民宿主是城里来的大老板，要么该扶贫，要么该礼让。民宿主原本只是想“采菊东篱下，幽然见南山”，让自己和客人享受世外桃源的生活；但是毕竟跟村民“低头不见抬头见”，免不了要“入乡随俗”“礼尚往来”。因此，处理好乡村邻里关系等多种关系是乡村民宿长久经营下去的基础。

04 基础设施

当前，乡村的基础设施还没有达到能在短时间内接受高水平项目的要求，比如说交通、物流、网络等，也对接不上互联网项目的服务和速度要求，许多县镇政府的工作重心还是在传统业务上。某些民宿过分追求情怀，放大故事性与传奇性，却没有做好必备的配套设施，导致民宿舒适度和安全感不足。比如在乡村夏天天气突然热起来的时候，民宿原有用电荷载的承受力不够，容易导致停电停水频繁发生，使得客人的体验感极差。又如，某些湖旁的民宿或客栈排水系统不完善，导致把污水排入湖中，使湖水被污染，自然环境遭到破坏。

05 情怀的坑

做民宿不应把情怀当产品卖而忽略产品的本质。笔者接触过很多开民宿的人，都怀念小时候在老家的感觉，都喜欢在清净的旅游地有一栋按照自己喜好布置的房子；市场上没有就自己开，自以为这么美好的地方，开了之后同类人就会纷至沓来。这看似合情合理，等做到运营阶段，他们才知道，情怀和现实隔着十万八千里。一开始的情怀，等真正落实到民宿时，可能是选址时和房东的各种谈判、项目运营阶段焦头烂额的拓客，还更有可能是经营团队甩手走人时自己顶上去刷马桶、捡垃圾、洗床单的痛苦经历。客人不会为民宿主的情怀买单，他们来，可能是因为朋友的推荐，也可能是因网上超赞的点评。但是，从情怀变成人所皆知的民宿，这个营销的工作量和成本投入就非常大了。

所以，在民宿的开办过程中，情怀只是必要条件而不是充分条件。如果只是凭情怀开店，就幻想自己的民宿天天客满，那等待你的将是很惨痛的失败。

06 设计建造

大多的乡村民宿都是家装设计施工单位建造的，投资人如果对这行不了解，往往会被坑。应该说，民宿的建筑改造、室内装修及室外景观园林都是很“烧钱”的，一来是由于多是非标准化施工，二来乡村地区都较偏远，运送材料的运输成本非常高，从城里请到乡村施工的人工费用也非常高。因此，我们会发现，一个民宿看上去好像什么都还没干，却已经花了好几万。因为民宿很难像房地产开发那样流程清晰、材料透明，所以不懂行的人一定会花掉很多冤枉钱。

当然，就算你开出一家很漂亮的客栈或民宿，本身体验也很好，但是周边配套什么都没有，或者根本没有可以玩的，游客无法去消费，来了一次也不会再来第二次了。这就是一个整体民宿氛围的问题。你干着干着会发现，“独木不成林”，你投资搞出来的民宿，不足以应对客人；客人来了就问：“这里除了民宿，还有什么好玩的？”你思量了半天，发现那些你觉得挺美挺好玩的东西，居然不够客人消遣半天。那时候，你只恨项目不够多，合作伙伴不够多，投资太少。所以，在民宿选址的时候，最重要的是做好旅游发展规划，看看本地有哪些旅游优势项目或未来有哪些旅游产业可以导入，民宿如何与其他项目、产业相互配合协作，共同盈利。

07 成本过高

客源不稳定性、入住率低、入住频次低、淡旺季明显是民宿始终无法解决的问题。如今，一般乡村旅游的旺季只有4个月，把旺季和淡季平均一下，大部分乡村民宿的年平均出租率不会超过40%，所以这样不可能带来高回报。乡村民宿入住率低的另一面，却是重投入，人工成本高，但同质化严重，服务和产品太弱，客单价太低的现实状况。

从成本的角度来看，最初民宿主可能只想建几个小房子，既传统又现代，花草满园，一派田园风光，结果越干活越多，当初看不见的事情都冒出来了：如路得整修，水要净化，污水要处理，电力不足要拉专线，信号不好要加信号塔……甚至养的鸡吃了村民的菜，鸭子污染了溪流里的清水等，这些问题都需要花钱去处理，结果就是预算大量超支。

08 资本陷阱

做民宿的人不要轻易拿钱，尤其是不懂民宿的投资人的钱。如果一个民宿从选址就开始用资本的方式运作，尤其是一群外行人，自己觉得可以通过资本颠覆任何行业，这样做有90%的概率会把钱赔光。另外，某些有民宿背景的经营者不是用创业的心态来做民宿，而是用打工的职业经理的思维，也很容易把民宿做死。只有那些真正想做民宿的人，通过自己的热情去感染和团结真正热爱民宿、并把民宿当成生活乐趣的人，远离那些仅仅靠资本运作赚钱的团队，才可能把民宿做成功。

09 盲目跟风

现在有那么多乡村都想引进民宿，但真正非常适合开民宿的乡村却并不是很多。如果只是盲目选择或者被对方所提的要求所吸引而开办民宿，那成功概率就很小。有些想做民宿的人，自己不懂就跟着别人走，到后来发现乡村房子的拆迁等许多问题都没解决，一拖就是好几个月甚至更久，白白浪费很多时间。对那些没有专业知识又不主动去了解乡村情况的人来说，机遇也会变成陷阱。

10 连锁扩张

没想好自己的民宿将来如何发展之前，别着急扩张。开1家民宿，开10家民宿和开100家民宿，是三码事。1家民宿开成功了，不代表开10家民宿能成功；10家民宿开成功了，不代表开100家民宿能成功。民宿能不能连锁，能不能复制，和太多因素相关；如选址、产品、团队成长、市场容量、所在市场的区域性、客群消费习惯等，哪一点出问题都不能保证连锁的成功。在这轮乡村民宿的热潮中，很多创业人士饱含情怀和梦想，有理论数据，有各种路演；但到最后，评判民宿成功与否的唯一标准是：单店的盈利能力及可持续盈利能力。

结语

综上所述，中国乡村的地域社会经济差别巨大，民族民俗文化差异也相当大，因此乡村民宿的创业必须非常谨慎，开发运营者需用心选址，抓住机遇，避免陷阱，从一二线城市周围的卫星城镇或著名风景旅游区周边的乡村开始起步，用做产业的眼光来部署民宿发展，设计功能业态，拥有“打持久战”的资金准备、行动毅力，这样才能坚持下去，等到拨云见日的那一天。

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